За просрочку сдачи готового жилья владельцы квартир вправе требовать от застройщика оплату неустойки. Суды первых инстанций выносят самые различные решения в отношении размера компенсации, чаще всего снижая сумму иска до мизерных цифр. Каким образом можно получить адекватную компенсацию, если застройщик надолго задержал сдачу дома?

Дольщик решил подать в суд на застройщика и потребовать от него уплаты неустойки за год просрочки – 218 000 рублей, и возмещение морального ущерба – 18 000 рублей. В свою очередь, ответчик настаивал на использовании статьи 333 Гражданского кодекса,  предусматривающую снижение размера неустойки в случаях несоразмерности (завышения) суммы неустойки. В результате районный суд удовлетворил иск лишь частично и  снизил сумму неустойки в 11 раз, объясняя своё решение несоразмерностью последствиям нарушения, что предусмотрено статьёй 333 Гражданского Кодекса. В итоге размер неустойки составил 20 000 рублей, а возмещение морального ущерба – 4000 рублей.

Статья 333 ГК РФ, действительно, предусматривает снижение размера неустойки в случае несоразмерности суммы последствиям нарушения обязательств, при этом в законе не даётся никаких оценочных критериев. Из-за отсутствия в законодательстве подробного толкования критериев оценки «явной несоразмерности», практика применения статьи 333 ГК оказывается весьма разнородной  –  судьи выносят решения на своё усмотрение, уменьшая порой неустойку до мизерных размеров, как и произошло в вышеописанном случае.

В каких случаях суд может снизить размер неустойки за просрочку сдачи квартиры?
Возмущённый решением суда дольщик обратился в Верховный суд, который признал решение областного суда ошибочным, поскольку закон предусматривает уменьшение компенсации только  в исключительных случаях и с указанием мотива (п. 34 постановления Пленума ВС от 28.06.12 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").  А ответчик не представил доказательств того, что его случай исключительный, и никак не обосновал, почему размер компенсации должен быть снижен. Дело было направлено в апелляционный суд.

Консультация юриста по жилищным вопросам

Причины задержки сдачи готового жилья могут быть самыми разными – кризис неплатежей, увеличение стоимости стройматериалов и т.д. Какая причина может сделать конкретный случай исключительным? Каким образом определить соразмерность требуемой неустойки с последствиями, вызванными нарушением обязательств застройщиком? Во многом решение суда зависит от грамотно составленного судебного иска, от компетентности юриста, ведущего дело. Трактовка данного закона может быть неоднозначной, поэтому здесь нужна консультация юриста – опытного юриста по жилищным вопросам.

Отсутствие конкретики в статье 333 Гражданского кодекса очень часто  приводит к тому, что дольщики получают мизерные компенсации за просрочку. Вместе с тем, законодатели не спешат вносить уточнения в закон, опасаясь, что это вызовет злоупотребления со стороны истцов и спровоцирует вал заявлений от дольщиков. Что, в свою очередь, приведёт к банкротству самих застройщиков и к ухудшению последствий для дольщиков. Экспертному сообществу остаётся только призывать суды к поиску баланса интересов обеих сторон.