Согласно законодательству Российской Федерации, есть граждане, которые имеют преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Преимущественное право в данном контексте – это совокупность прав определенного лица, которые дают ему возможность получить значительные преимущества при заключении какой-либо сделки.
Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует нормативное положение о том, что арендатор, который надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, по истечении срока договора обладает преимущественным правом перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Данное правило действует в случае, если иных положений не предусмотрено законодательством (в отдельных законах) или сторонами в договоре аренды, а также, если не изменен сам объект аренды.
В силу такой нормы, арендатор должен в письменном виде сообщить арендодателю о намерениях заключить такой договор в тот срок, который указан в конкретном договоре аренды. На практике зачастую подобный срок в договоре не прописывается, тогда стоит исходить из принципа «разумного срока» до окончания действия договора.
Арендатор вправе реализовать свое преимущественное право лишь при наличии двух условий:
- если он поставил в известность арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок;
- если он добросовестно исполнял обязанности по данному договору (к примеру, арендатор будет лишен преимущественного права на заключение договора, если регулярно нарушал сроки уплаты арендной платы).
Важно, что наличие преимущественного права не означает, что арендатор вправе требовать от арендодателя заключения нового договора на тех же самых условиях, на которых был заключен прежний договор. Арендатор связан правом арендатора на заключение договора аренды с ним в отношении того же имущества в первоочередном порядке, но не обязан соглашаться на условия прежнего договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора можно изменить, только если обе стороны будут на это согласны. Арендатор вправе вовсе отказаться от сдачи имущества кому-либо в аренду вновь.
Ответственность арендодателя за отказ в преимущественном праве арендатору
Широко распространены случаи, когда арендодатель игнорирует преимущественное законное право арендатора при заключении договора аренды на новый срок, но закон в данном случае защищает интересы арендатора. Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае такого отказа со стороны арендодателя и заключения договора аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с прежним арендатором, арендатор вправе совершить ряд альтернативных действий:
- потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, которые были причинены отказом заключить с ним договор;
- потребовать только возмещения убытков, которые были причинены отказом заключить с ним договор аренды на новый срок.
Все негативные правовые последствия для арендодателя могут быть применены судом только в том случае, если он уже заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора. Однако, если обратится к судебной практике, то чаще всего суд признает нарушением ту ситуацию, в которой арендатор доказал реальное намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом, нарушив норму о его преимущественном праве.
Возникли проблемы при заключении, изменении или расторжении договора аренды? Вам кажется, что ваши права ущемлены? Юристы агентства "Алхазов и партнёры", имея большой опыт работы в непростых юридических ситуациях, помогут разобраться в вашей проблеме, а также добиться желаемого результата. Наш сайт существенно сократит ваше время на поиск специалиста по договорному праву для физических лиц, а также специалиста по договорному праву для юридических лиц.